「アパート経営は本当に儲からないの」「アパート経営はやらないほうが良い」「アパート経営はどうしたら儲かるの」という声を耳にします。
アパート経営を成功させているのは、ほんの一握りだけで大多数の人は失敗してしまう、ギャンブル性の高い商売と思うかたもいるでしょう。
たしかに、アパート経営をして失敗している人もいますので、絶対に儲かるとは言えません。一方で、アパート経営をして収入を得ている人がいるのも事実です。この記事では、アパート経営をこれから始める方向けにご紹介しています。
- アパート経営が儲からないのは嘘
- アパート経営が儲からないと考えられる理由3選
- アパート経営で儲けるための行動5選
詳しく見ていきましょう。
アパート経営が儲からないのは嘘
「アパート経営は儲からない」とよく耳にしますが、実際のアパート経営は儲かります。もちろん100人やって100人が成功しているわけではありません。
そもそも、利益をだせば儲けたことになり、アパート経営の収益とは家賃収入のことです。極論空室の時間を減らして、いかにお客様を長期的に住まわせることができれば、利益を出せます。
※出典：不動産一括査定のイエウール【アパート経営の成功率は76.3％】成功するための秘訣を紹介！
2022年に行ったアパート経営者にアンケートをとったデータがあります。質問としては「ご自身のアパート経営には満足している？」という内容です。結果は全体の7割が満足していることがわかります。
残りの3割はどこに不満を感じたのでしょう？最も多かった回答が「空室が埋まらない」です。逆をいえば、いかに空室を埋める運営ができれば、利益をだして儲かります。
ただ闇雲に行動しても良い結果は得られませんが、入念な計画を立てて入居者が気に入るアパートづくりをできれば、アパート経営は儲かります。
アパート経営が儲からないと考えられる理由3選
アパート経営で儲からない人の特徴は以下の3点が理由です。
- 人口減少による入居者の維持が難しい
- 建築費や税金の維持コストが掛かる
- アパート経営による経営知識が無い
詳しく解説していきます。
人口減少による入居者の維持が難しい
アパート経営は入居者が居て初めて収益が得れます。そんな入居者もいつまで住んでくれるか、分かりません。また人口減少が進んでおり※2023年（令和5年）10月1日現在の総人口は1億2435万2千人で、2022年10月から2023年9月までの1年間に59万5千人（-0,48％）減ったという結果があります。
参照：統計局人口推計 2023年（令和5年）10月1日現在（結果の概要）
人口減少が続いてしまうと、次の入居者が見つかるまで、空室の箇所は収益なしです。しかし、維持費や修理費などは毎月かかってしまいます。入居者を維持できなければ、赤字が続いてしまい破綻してしまうでしょう。
また、築年数が新しければ入居者は多いですが、年数が経つにつれて入居者も減っていき空室も目立つようになります。
入居者を維持させるために、アパート経営に適しているエリアなのか把握しましょう。アパートを利用する客層なのか、駅やスーパーなどの利便性が高いエリアなのかなど、入居者が希望している物件を建てることが、空室をさけるコツです。
建築費や税金の維持コストが掛かる
居抜きで始める方はアパートを治すための修繕費がかかったり、新築で始める方は建築費がかかったりと初期投資にお金がかかります。
また、土地・物件の他にアパート収入による税金などを支払う必要があり、維持することが難しいのも儲からないと考えられる要因です。たとえば、税金を支払いますが、種類は主に5つです。
| 税金 | 金額 | 内容 |
| 不動産取得税 | 不動産取得税=評価額×4％※税負担を軽減する特例措置※2024年3月31日までの建築で税率が4％から3％に軽減 | 土地や建物など不動産を購入した際に課税入手翌年の1月1日を基準日として1度だけ |
| 固定資産税・都市計画税 | 固定資産税=課税標準×1,4％都市計画税=0,3％ | 不動産を持っている人に課税年1回だが、4回に分割して払える |
| 印紙税 | 印紙税＝建築本体の印紙税+土地本体の印紙税 | 契約書・領収書の発行に伴って課税される税金 |
| 登録免許税 | 登録免許税＝債権金額×0.4～2.0% | アパートの所有権を登記する際に課税 |
| 消費税 | 消費税＝建築本体×10% | 商品を購入する際に支払う税金 |
さらに修繕日やランニングコストも払っていくとなかなか維持するのは大変です。維持コストを支払っていくためにも、常に入居者が居てくれるアパート経営をしましょう。
アパート経営による経営知識が無い
アパート運営をするうえで、経営に関する知識がない人は失敗します。アパート経営の主な収益は、入居者です。空室が多ければ収入を得られず、経営破綻します。入居者の募り方や価格の改変など、収益をつくるためにも経営の知識が必要です。
たとえば、家賃価格を5万円で設定し、周りと比べ家賃が安ければ入居者は入ります。しかし、毎月の支払いに売り上げの10割を持っていかれては、利益になりません。知識がなく適当に価格設定をした結果、商売として成り立たなくなっています。
たしかに、十二分な自己資金と地域ニーズに合ったアパート経営が成り立てば、知識がなくても続く可能性はあるでしょう。ただ、時代の流れとともに経営手段やニーズは変わっていきます。適切な知識を学んで、長く続くアパート経営を目指しましょう。
アパート経営で儲けるための行動5選
無計画な経営は儲かりません。利益を出したいなら、儲かるための行動をとりましょう。ここでは、初めにやるべきことを、5つに分けてご紹介しています。
- 市場調査をする
- ターゲット層に合わせたアパート設計する
- 部屋の数は10戸以上設計する
- 仲介が強い管理会社にする
- 収支のシュミレーション
- 十分な資金を確保する
見ていきましょう。
市場調査をする
市場調査を行うことで、入居者が見込まれる場所や、需要のある間取りづくりが把握できます。入居者は地域周辺の状況は住むうえで、最も気にするポイントです。家賃の価格や交通状況などを基準に入居を決めます。また、入居者の希望は時代とともに変化していくため、常に市場の流れは気にしましょう。
出典：全国賃貸新聞「要望増加」ネット無料最多【入居者に人気の設備ランキング全国賃貸住宅新聞調査】
デリバリーの利用者が増えたこともあり、防犯の一つとして宅配ボックスを希望する人が増えています。すべてを取り揃えたアパートは入居者には魅力的でしょう。しかし、その分コストや維持費も高くなり、結果家賃が周辺相場より高くなってしまっては入居者も選択しづらくなります。
市場調査をして、必要なものを優先的に取り入れ、入居者が選びやすいアパートづくりをしましょう。
ターゲット層に合わせたアパート設計する
その地域のライフスタイルや年齢を把握することで、アパートの間取りが異なるためターゲットに合わせた設計をしましょう。
間取りは入居者がアパートを選ぶ要素の一つです。1人1人が希望する間取りは異なるため、ターゲットを絞ることで、求める部屋づくりができます。
たとえば、学生や単身赴任の方には1Kのワンルームがおすすめです。人数が増えれば、ワンルームでは狭く広い部屋を求めます。
また、ターゲットはできるだけ細分化しましょう。年齢・性別・職業やライフスタイルを設定することで、アパート全体がよりターゲットに近い設計づくりになります。
部屋の数は10戸以上設計する
事業所得を獲得するためにも、部屋数は最低でも10戸以上にしましょう。アパート経営の収入は不動産の貸付による所得として確定申告があります。せっかく事業主になるわけですので、できるだけ収益は自分の所得にしたいわけです。アパート経営には「5棟10室基準」が設けられています。
アパート経営の場合は最低10戸以上から事業扱いにできるので、確定申告の際に提出する用紙に「青色事業専従者給料」が発生します。一般的に青色申告と言われるもので、事業主になる方なら一度は耳にしたことがあるでしょう。
アパートにかけた資金を経費として提出できたり、事業者が支払う給料が全額経費にできたりと節税効果も見込めます。アパート経営をする際は収益回収の他に、いかに節税などをして支出を減らせるか重要になってきます。
仲介が強い管理会社にする
仲介がしっかりしている会社を選ぶことで、アパート経営がより快適かつ安全に運営できます。仲介会社は主に入居者を探してもらえたり、トラブルに対して迅速なサポートの他、運営を管理会社に任せることも可能です。
たとえば、お客様が物件を探すときには賃貸会社にお願いする人が多いでしょう。その際、仲介会社を選択するとき名前を知らない会社より、有名な会社を選びますよね。仲介会社が強いと入居者を獲得する確率もあがります。
管理会社には悪徳会社が居ますので、契約の際は十二分注意しましょう。見分け方として主に
- 不当な契約
- 不当な手数料
- コンプライアンス意識が低い
などといったことが見受けられます。長い付き合いになる仲介会社です。良質な会社を選ぶことで、入居者を増やし収益をあげましょう。
収支のシュミレーションをする
アパート経営の一つの目標は黒字にして収入を得ることです。そのため、自分が企画するアパートが何年後に黒字にできるか把握しましょう。
20年先を見据えての計画は不確実性が高くなるため、一般的に10年くらいで黒字になるよう計画をたてるのがおすすめです。シュミレーションは土地会社などのサイトからできます。
ぜひ活用してみてください。
アパート経営の初期投資は高額で、綿密な計画をたてないと失敗するおそれがあります。全体通して資金がいくら掛かるのか把握しておくことは、経営者として大事です。
まとめ
アパート経営は儲からないというのは嘘です。本当は儲けることができる事業について解説しました。
- 人口減少は場所によって問題視だが、人口の多い場所で経営をすれば儲かる
- 長期的な計画を立て、十二分な資金で挑む
- 知識を身につけ、取り組むこと
- アパート経営は入居者が居て収益が生まれる
- ニーズに合わせたアパートづくりをする
- 良質な仲介会社と契約する
このあたりが、儲かるために重要なことです。無計画な経営をすれば、儲かりません。シュミレーションをして、長期的な計画を立てて運営すれば、黒字に持っていけます。
ぜひ、アパート経営を成功させて、より良いアパート経営ライフを楽しんでください。
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